Nel caso in cui i condòmini abbiano l’esigenza di controllare, tramite un sistema di videosorveglianza, aree comuni (come, ad esempio, accessi all’edificio, aree adibite a parcheggio, aree verdi o cortili), tale decisione deve essere adottata tramite apposita delibera condominiale.

Per un lungo periodo, in mancanza di una puntuale disciplina, si è discusso su quale fosse il quorum necessario per decidere in ordine all’installazione di un sistema di videosorveglianza condominiale e ci si è chiesti se al processo decisionale dovessero partecipare i soli condòmini o anche i conduttori.

Il Garante privacy ha più volte segnalato al Parlamento e al Governo tale vuoto normativo e i relativi problemi applicativi, sollecitando un intervento teso a regolamentare l’utilizzo di sistemi di videosorveglianza nelle aree comuni attraverso una chiara definizione delle condizioni per assumere idonee determinazioni, con particolare riferimento all’individuazione dei partecipanti al processo decisionale e del numero di voti necessari per l’approvazione della delibera condominiale.

La riforma del condominio del 2012 ha sanato tale vuoto normativo, introducendo nel codice civile l’art. 1122-ter, in cui è stabilito che le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse devono essere approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136, ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

L’assemblea condominiale, chiamata a decidere sull’installazione del sistema di videosorveglianza nelle aree comuni, deve tenere presente che l’impiego di tali strumenti, da cui deriva un trattamento di dati personali, è ammesso solo in presenza di concrete esigenze e deve avvenire nel rispetto dei principi e degli adempimenti specificamente prescritti dalla normativa di settore.

In concreto, allora, la scelta di ricorrere alla videosorveglianza richiede al condominio di:

• individuare le concrete esigenze per cui si intende ricorrere alla videosorveglianza, ricordando che le finalità devono essere determinate, esplicite e legittime e che occorre sussista una specifica condizione di liceità su cui basare il trattamento;
• verificare preliminarmente che sia necessario, per le esigenze riscontrate, il ricorso alla videosorveglianza, tenendo presente che l’impiego di sistemi di videosorveglianza deve avvenire solo quando altri strumenti meno invasivi (come, ad esempio, sistemi di allarme o misure di protezione degli ingressi) siano insufficienti o inattuabili;
• valutare quale sia la tipologia di sistema in linea con le esigenze, astenendosi dall’impiegare uno strumento che consenta di rilevare dati eccedenti rispetto alle finalità (si pensi a sistemi di riconoscimento facciale o a sistemi con sensori ottici e termici per un mero controllo finalizzato alla protezione delle aree comuni);
• definire se utilizzare un sistema di semplice rilevazione delle immagini o se optare per un sistema di registrazione e, in questo caso, stabilire le modalità e i tempi di registrazione, da impostare tenendo conto delle specifiche esigenze;
• individuare le aree comuni che occorre inquadrare per le finalità perseguite, prestando attenzione ad escludere dal raggio di azione spazi non condominiali (come la strada pubblica o aree private dei singoli condomini) o zone comuni che non rilevano per le finalità perseguite (perché, ad esempio, già ben visibili al portiere o a chi svolge servizio di guardiania);
•  valutare se il trattamento derivante dal sistema comporti un rischio elevato e, nel caso, effettuare una valutazione di impatto ai sensi dell’art. 35 del Regolamento generale sulla protezione dei dati;
• valutare le misure tecniche e organizzative adeguate a garantire la sicurezza delle immagini acquisite tramite il sistema di videosorveglianza;
•  individuare i soggetti coinvolti nel trattamento, distinguendo coloro che operano come autorizzati (a cui andranno fornite le specifiche istruzioni) da coloro che svolgono attività per conto del condominio quali responsabili del trattamento (con cui andranno sottoscritti specifici accordi);
• predisporre e fornire apposita informativa agli interessati (ossia a quei soggetti – come condomini, conduttori, lavoratori, fornitori e ospiti – che vengono ripresi dal sistema installato);
• definire le procedure necessarie a gestire eventuali richieste con cui gli interessati esercitano i loro diritti o a rilevare, registrare e comunicare eventuali violazioni di sicurezza;
• aggiornare i registri del trattamento, inserendo l’attività legata alla videosorveglianza.

Le regole stabilite dalla normativa privacy devono essere considerate dall’assemblea fin dalle fasi preliminari di valutazione della necessità di installare la videosorveglianza condominiale, in quanto il rispetto della normativa è un profilo che rileva anche in ordine all’eventuale illegittimità della delibera assembleare.

Il presente contributo è estratto dal libro “Il condominio e la privacy” di Roberta Rapicavoli, edito da Maggioli Editore nel 2021.